La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dello Studio e chiarisce un principio fondamentale in materia di distanze tra costruzioni.

Lo Studio ha assistito con successo una concessionaria automobilistica nel ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d’Appello di Ancona n. 962/2021, ottenendo l’accoglimento del ricorso principale e la cassazione con rinvio della sentenza impugnata.

La vicenda trae origine da un giudizio in cui i proprietari di un edificio confinante avevano convenuto in giudizio la nostra assistita, lamentando la violazione della normativa in materia di distanze per la realizzazione di un muro di contenimento a mezzo pali in cemento, eretto a confine. Il punto nevralgico della controversia era la corretta individuazione del punto di riferimento per la misurazione dell’altezza dell’opera: il piano di campagna originario ovvero il cosiddetto “piano finito”, vale a dire quello artificialmente ribassato a seguito di uno sbancamento.

La Corte d’Appello aveva ritenuto sussistente la violazione delle distanze, rilevando che il manufatto sporgesse rispetto al piano finito, artificialmente ribassato. Lo Studio ha impugnato tale decisione avanti alla Corte di Cassazione, sostenendo l’erroneità del criterio adottato e l’insussistenza dei presupposti per la qualificazione dell’opera come “costruzione” rilevante ai fini delle distanze legali.

La decisione della Corte di Cassazione

Con Ordinanza n. 12538/2026, depositata il 4 maggio 2026, la Seconda Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale proposto dal nostro Studio, cassando la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’Appello di Ancona in diversa composizione.

I principi di diritto affermati

1. La nozione di “costruzione” ai fini dell’art. 873 c.c.: il requisito dell’emersione dal suolo

La Cassazione ha ribadito un principio fondamentale in materia di distanze legali: rientra nella nozione di “costruzione” — rispetto alla quale il secondo costruttore può edificare in aderenza o a distanza legale — ogni opera edilizia che, oltre a presentare carattere di consistenza e stabilità, emerga in modo sensibile al di sopra del livello del suolo.

Ciò significa che le opere completamente realizzate nel sottosuolo, ovvero i manufatti che non si elevino oltre il livello del suolo, sono escluse dall’ambito applicativo dell’art. 873 c.c., non ricorrendo per essi la ragione giustificatrice della norma, che è quella di evitare la formazione di intercapedini dannose tra fondi confinanti.

Nel caso di specie, il consulente tecnico d’ufficio aveva accertato che la palificata era stata realizzata al di sotto del piano di campagna, inteso come livello naturale del terreno, e che con la sua costruzione non erano state realizzate intercapedini con il fabbricato dei proprietari confinanti. La stessa sentenza impugnata aveva dato atto che la palificata non era visibile dalla proprietà degli attori.

2. Il punto di riferimento per la misurazione: il piano di campagna originario, non il “piano finito”

Questo è il principio di maggiore rilevanza pratica affermato dalla pronuncia in commento.

La Corte ha stabilito che, ai fini dell’accertamento della violazione delle distanze, l’altezza del manufatto deve essere misurata con riferimento al piano di campagna originario e non al piano artificialmente modificato per effetto di interventi umani (quali sbancamenti o riporti). Nel caso concreto, la Corte d’Appello aveva erroneamente fatto riferimento alla sporgenza della palificata rispetto al “piano finito”, cioè quello artificialmente ribassato rispetto al piano di campagna naturale: un criterio che la Cassazione ha censurato come giuridicamente erroneo.

Tale principio si pone in linea con l’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, che esclude possano rilevare, ai fini delle distanze, manipolazioni artificiali del piano di campagna operate dal proprietario che poi invoca la violazione. La ratio è chiara: ammettere il contrario significherebbe consentire a chiunque di creare artificialmente i presupposti per lamentare una violazione delle distanze mediante semplici operazioni di sbancamento o riporto, con evidenti distorsioni applicative.

3. La preclusione di ogni valutazione sulla concreta dannosità in assenza di intercapedine

La Cassazione ha altresì evidenziato come, nella specie, l’accertata assenza di intercapedini con il fabbricato confinante costituisse un dato rilevante ai fini della qualificazione dell’opera. La ratio dell’art. 873 c.c. è, pacificamente, quella di evitare la formazione di intercapedini dannose, e non già di imporre distanze avulse da qualsiasi considerazione sulla concreta conformazione dei luoghi.

Il significato della pronuncia nel panorama giurisprudenziale

La sentenza si inserisce in un quadro giurisprudenziale consolidato che, pur affermando una nozione ampia di “costruzione” ai fini delle distanze legali, richiede comunque che il manufatto emerga effettivamente dal suolo nel senso rilevante per la norma.

È noto, infatti, che la Cassazione ha più volte affermato che: “la nozione di ‘costruzione’ comprende qualsiasi manufatto avente caratteristiche di consistenza e stabilità, o che emerga in modo sensibile dal suolo, sporgendone stabilmente, e che, per la sua consistenza, abbia l’idoneità a creare intercapedini pregiudizievoli alla sicurezza ed alla salubrità del godimento della proprietà”

Coerentemente con tale impostazione, la misurazione dell’altezza del manufatto deve necessariamente avvenire con riferimento al piano di campagna nella sua configurazione originaria e naturale, non a quella artificialmente alterata. L’orientamento trova conferma anche con riguardo alle situazioni inverse — di innalzamento artificiale del piano di campagna — nelle quali la giurisprudenza ha parimenti stabilito che la misurazione deve tenere conto del livello originario del terreno, non di quello artificialmente modificato

Conclusioni

La pronuncia in commento offre un’importante precisazione sul tema della misurazione delle distanze legali in presenza di manufatti parzialmente interrati o realizzati in corrispondenza di piani di campagna artificialmente modificati. Il principio che ne emerge è netto: il parametro di riferimento per valutare se un’opera violi le distanze legali è il piano di campagna originario e naturale, non quello risultante da interventi umani di sbancamento o riporto.

Ciò tutela i proprietari che realizzano opere nel rispetto del profilo naturale del suolo, impedendo che manipolazioni artificiose del piano di campagna — operate dalla parte che poi lamenta la violazione — possano essere utilizzate per costruire artificialmente i presupposti di un illecito.

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